a- A A+ Размер шрифта

A- A A+

Портфельный доход - это то, к чему стремится большинство людей в развитых странах мира. Собственный бизнес - дело хлопотное и сложное, требующее много сил и времени. Наличие конкуренции диктует необходимость постоянно изобретать новые продукты, методы и технологии для того, чтобы выжить. А для получения прибыли, несомненно, требуется еще больше усилий. И самое главное, вам понадобятся знания, как заставить свои деньги работать на вас.

 

  

Financial Education

                                                                                     

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ. ЧАСТЬ V

Недвижимость

 

 

Привет! Вы наверняка слышали о том, как некоторые инвесторы выводят свои капиталовложения с бирж и из пенсионных фондов, а затем вкладывают деньги в недвижимость.Среди наиболее преуспевших на поприще недвижимой капитализации один из богатейших людей мира – Дональд Трамп. О том, как по-умному заработать на недвижимости, сегодня и пойдет речь, а заодно мы разберемся с ипотекой.

Итак, к недвижимости относится все, что нельзя оторвать от земли. Однако, несмотря на это, законодательство некоторых стран причисляет к ней самолеты и космические корабли. Надеемся, что после окончания нашего курса, когда вы станете очень состоятельными людьми, инвестициям в эти объекты вы научитесь уже самостоятельно.

Недвижимость принято делить на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая.

К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы).

К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения.

Зачастую поведение цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.

Теперь нам важно разобраться с основными особенностями недвижимости как объекта инвестиций. И начнем мы с жилой недвижимости.

Характер недвижимости

Уникальность и противовес однородности

Любой объект жилой недвижимости по своей природе уникален. В мире не существует двух совершенно идентичных объектов жилой недвижимости, будь то участки земли, квартиры или загородные дома. Даже квартиры в одном доме с одинаковой планировкой различаются, например видом из окон, а это, кстати, весьма важная составляющая стоимости.

При покупке недвижимости нет мелочей, все имеет значение, поэтому прежде чем принимать решение, изучите предполагаемый объект очень тщательно.

Сроки

Покупка или продажа жилой недвижимости - непростой и длительный процесс. Общепризнанным сроком продажи жилой недвижимости по рыночной цене считается период от трех до шести месяцев. Кроме того, следует учесть, что сумма, необходимая для инвестиций в большинстве случаев достаточно большая, поэтому для получения более или менее приличного дохода необходимо вкладывать на длительный срок. В зависимости от ваших целей и ситуации на рынке этот срок может измениться, но, как правило, он составляет более 5 лет.

Поведение участков

Покупка жилой недвижимости - процесс субъективный, поскольку жилье является непростым товаром. Процесс продажи также субъективен. Зачастую продавец предлагает жилище, которое он обустраивал под себя и которое ему дорого в прямом и переносном смыслах. При этом у покупателей не всегда возникают такие же эмоции. Фактически рынок жилой недвижимости является псевдорынком, живущий по своим законам, отличным от других товаров. Мы называем его рынком только потому, что такой термин уже устоялся, хотя и не несут в себе большого практического смысла.

Зная об этом факте, заранее выбирайте в качестве объекта инвестиций недвижимость, обладающую неоспоримыми достоинствами. Наличие таких факторов, как например, близость общественного транспорта, парковка, инфраструктура и тому подобное позволят покупателю меньше думать о цвете обоев.

Риск и доходность

Сейчас никто не оспаривает доходность рынка недвижимости, но при этом практически всегда упоминается высокий риск. Жилая недвижимость в глазах инвесторов попадает под классификацию "высокая доходность - высокий риск". Однако это не так. Иными словами, если рассматривать предпринимательский риск как вероятность неполучения прибыли или убытков, то риск и конкуренция - это практически одно и то же.

Возвращаясь к жилой недвижимости, можно утверждать, что она является видом бизнеса с наименьшей конкуренцией, наименьшим риском и наибольшей доходностью. И главное, здесь есть присущая жилой недвижимости уникальность каждого объекта. Именно уникальность является главной защитой от конкуренции и от риска убытков. Необходимо только найти эту самую уникальность.

 

Все мы прекрасно знаем, что недвижимое имущество – это собственность, которую нельзя передвинуть: квартиры, здания, сооружения, земля и т.п. Говоря научным языком, этому виду инвестиционного инструмента можно дать следующее определение. Недвижимость – это имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение.

 

Почему надо инвестировать в недвижимость?

Как вы уже поняли, недвижимость – очень заманчивый инструмент для приумножения капитала, и это неспроста. Давайте рассмотрим неоспоримые факты, говорящие в пользу этого вида капиталовложения.

Стабильность цен

Базовые требования человека к жилищу в течение многих веков остаются неизменными. Конечно, есть определенные предпочтения, мода, архитектурные тенденции и так далее.

Однако жилая недвижимость традиционной архитектуры является наиболее привлекательной с точки зрения инвестиций.

Земля не стареет 

Стоимость жилой недвижимости не снижается в процессе потребления, как это происходит у большинства других товаров. Конечно, здание подвержено старению, однако это происходит незначительно, практически не снижая стоимости объекта, если дом построен качественно. А земля, как базовый актив любой недвижимости, вообще не изнашивается.

Лимит предложения

"Производство" жилой недвижимости ограничено, и не только из-за того, что земля относится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно. Для жилой недвижимости, прежде всего, важно место, удобное для жизни: близкое к работе, достаточно престижное, с инфраструктурой и так далее. Поэтому здесь существует естественная тенденция к концентрации, а концентрация не может быть безграничной.

Наконец, когда цена на обычный товар растет, падает спрос, и товар начинают покупать с меньшей охотой. Для инвестиционных активов все наоборот. Когда стоимость растет, покупают еще больше и цена становится еще выше. Фактически, цена на жилую недвижимость определяется ожиданиями ее дальнейшего роста. Повышение цены в этой ситуации превращается в самовоспроизводящийся механизм.

 

Жилая недвижимость – идеальный объект инвестиций

Несмотря на всю привлекательность, жилую недвижимость просто купить, но сложно продать. Считается, что вкладываться в актив с низкой ликвидностью – плохо, потому что инвестор должен иметь возможность в любой момент избавиться от актива и перевести его в деньги. Однако это заблуждение. Именно низкая ликвидность недвижимости делает практически невозможным инвестиционный штопор. В условиях, когда невозможно быстро продать актив, не возникает самоусиливающегося падения цен.

Проанализировав динамику роста цен на недвижимость за период с 1997 по 2007 год, вы убедитесь в том, что это действительно заманчивый объект для инвестирования. Будьте внимательны, мы приводим в качестве примера консервативные рынки Европы. Только представьте, что тогда происходит на развивающихся рынках!

 

Сегменты рынка жилой недвижимости

Хотя разделение недвижимости на жилую и нежилую является основным, внутри жилой недвижимости тоже есть свои категории. Они отличаются друг от друга по разным параметрам. Если брать рынок жилой недвижимости в целом, то его можно разделить на квартиры, индивидуальные дома и земельные участки, также возможно деление по цене на эти объекты. Давайте для удобства рассмотрения упростим задачу и разделим недвижимость на дорогую и дешевую, а также на индивидуальные дома и квартиры. Другие виды – таунхаусы и земельные участки – можно не рассматривать, поскольку они занимают значительно меньшую долю рынка.

Итак, у нас получается три основных сегмента: дешевые квартиры, дорогие квартиры и дорогие дома (дешевых домов пока не придумали). Если жилье является типовым, как дешевые квартиры, то оно фактически занимает промежуточное положение между жилой и нежилой недвижимостью. Типовой квартире относительно легко найти замену, поэтому в секторе типового жилья имеется наибольшая конкуренция, а значит, и больший риск и наименьшая доходность.

Загородные дома, напротив, являются наиболее защищенными как объекты инвестиций. Каждый загородный дом совершенно уникален и фактически в момент продажи не имеет прямых аналогов.

Как надо инвестировать в жилую недвижимость? В условиях стабильно развивающейся экономики наиболее благоприятны инвестиции в уникальные дорогостоящие объекты, потому что люди будут стремиться к улучшению условий жизни, повышению комфорта, следовательно, спрос будет смещаться в сторону уникальных объектов. Однако, в ситуации кризиса, экономической нестабильности, такие объекты будут значительно дешеветь в силу стремления людей сократить затраты, в том числе и на недвижимость, поэтому спросом в этом случае будет пользоваться типовое жилье.

Настало время обсудить рейтинг самых дорогих и самых дешевых городов мира!

Первенство в этом рейтинге удерживает Лондон ($21,8 тыс. – $36,2 тыс. за кв. м), на втором месте – Нью-Йорк ($13,2 тыс. – $22,9 тыс.), тройку лидеров замыкает Москва, где апартаменты возле Кремля обойдутся от $12 930 до $18 070 за квадратный метр площади. А самые дешевые элитные апартаменты можно купить в столице Камбоджи – Пномпене. Там за квадратный метр жилья «люкс» просят всего $250.

В аналогичном рейтинге аренды жилья, составленного той же компанией, пальма первенства также у Лондона. Шикарные апартаменты на родине Черчилля обойдутся в $13 000 в месяц, серебро у Москвы ($8 122), а бронза у Нью-Йорка ($8 000). Самый дешевый снова Пномпень – $150.

Свой бесценный вклад в удорожание элитной недвижимости в Лондоне внесли российские миллиардеры. Благодаря им за последние два года недвижимость в центре Лондона подорожала на 46 %. Так, Роман Абрамович, владеющий в Великобритании недвижимостью на общую сумму в 60 млн. фунтов стерлингов ($120 млн.), в 2006 году купил в Лондоне два двухэтажных пентхауса класса люкс на Lowndres Square на общую сумму 7,8 млн. фунтов стерлингов ($15 млн.), став, таким образом, владельцем уже шести квартир в этом районе общей стоимостью 17,4 млн. фунтов ($34 млн.). Неподалеку от апартаментов экс-жены этого миллионера Ирины Абрамович на площади Белгравия в особняке времен короля Георга живет другой российский миллиардер Олег Дерипаска. За свой дом он выложил 20 млн. фунтов ($40 млн.). Есть чему поучиться, не так ли?

Схема инвестирования в жилую недвижимость

Здесь, как и в любом виде инвестирования соблюдаем правило: «Покупай дешево, продавай дорого». Кстати, запомните его, пригодится, когда будем изучать основы трейдинга.



 

Какой должна быть доля жилой недвижимости в портфеле?

Как мы уже знаем, инвестиции в жилую недвижимость – это, прежде всего, долгосрочные инвестиции, если только вы не попали в момент стремительного взлета цен на жилье или по дешевке купили какой-нибудь раритетный объект. Поэтому к такого рода инвестициям прибегают осторожные инвесторы, скопившие достаточные капиталы и стремящиеся минимизировать свои риски, уводя деньги с фондового рынка. Более агрессивные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в более доходные и рискованные активы, например, в коммерческую недвижимость. Доля коммерческой недвижимости в портфеле таких инвесторов может достигать 80%.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

Не будем долго ходить за примерами. Так, в течение 8 месяцев 2008 года глобальные объемы продаж коммерческой недвижимости снизились на 57% относительно 2007 года и достигли $388 млрд. В США спад составил 77%, в Великобритании – 55%, в остальных странах Западной Европы – 50%. (Источник: Real Capital Analytics Inc.).

Очевидно, что в условиях кризиса коммерческая недвижимость дешевеет сильнее, чем жилая, однако, с точки зрения инвестиций, коммерческая недвижимость является более доходной, чем жилая.

 

Сегменты рынка коммерческой недвижимости

Для удобства разделим коммерческую недвижимость на офисную, торговую и складские помещения.

Офисная недвижимость представлена бизнес-центрами класса А; В1; В2; С (почти так же, как облигации), офисными объектами класса D, административными зданиями и автономными офисами. Притом, наибольшей популярностью пользуются офисы в бизнес-центрах. На стоимость офисного помещения влияет, прежде всего, его расположение относительно центра города, близость общественного транспорта, наличие парковок и удобство проезда, а также класс самого помещения.

Торговая недвижимость: торговые центры, торговые объекты, магазины, торговые точки. Здесь на ценообразование в большей степени влияет инфраструктура, удобство проезда и посещаемость.

Складские площади менее интересны для нас, потому как решающими факторами ценообразования на них являются удаленность от города, размер площадей и качество охраны объекта.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Основная схема работы с коммерческой недвижимостью во многом повторяет схему работы с жилой.

Однако существуют некоторые отличия:

  • Предприятия обладают гораздо большей платежеспособностью по сравнению с частными лицами, следовательно, арендная плата в этом секторе выше по сравнению с жилой недвижимостью;
  • Арендная плата в секторе коммерческой недвижимости рассчитывается исходя из количества квадратных метров в год, поэтому при сдаче в аренду коммерческой недвижимости инвестор получает деньги за год вперед, что позволяет ему инвестировать большую сумму сразу и получить более высокий доход.

Субаренда

При работе с коммерческой недвижимостью возможен вариант субаренды, суть которой заключается в том, что инвестор не приобретает в собственность объект недвижимости, а лишь берет его в аренду с последующей сдачей в субаренду. В этом случае инвестору требуется значительно меньший объем инвестиций, но и прибыль составляет лишь разницу между платами за аренду. Это своего рода спекуляция, потому что инвестору в этом случае особенно выгодно завышать цены.

Несколько слов об ипотеке

Ипотека – это кредит, иными словами – долг. Мы уже обсуждали, что долги могут быть разными, так вот, правильно и вовремя взятая ипотека – это хороший долг! Потому что он способствует созданию актива.

Прежде чем заключать договор ипотеки, необходимо знать следующее:

  • Ипотека – это кредит. Все кредиты основаны на платности (вы платите за деньги, взятые в кредит), возвратности (вы должны вернуть деньги и проценты), срочности (возврат денег осуществляется по графику, в определенный срок).
  • Магия сложных процентов здесь тоже присутствует, но, увы, не в вашу пользу! Обязательно посчитайте, сколько, в конечном счете, вы заплатите за пользование деньгами.
  • В некоторых странах обязательным условием ипотеки является передача приобретаемой недвижимости в залог. Это означает, что вы не сможете продать объект до окончания выплат по ипотеке. Если вы захотите избежать залога, то можете просто взять деньги в кредит, но проценты по такому кредиту, как правило, выше. Идеально, если вы найдете кредит наличными за меньшие проценты.
  • Налоги. Для определенных видов ипотеки в некоторых странах может быть предусмотрен льготный налоговый режим.

Кроме того, для предотвращения спекуляций на рынке недвижимости, законодательство некоторых стран устанавливает повышенные ставки по налогообложению в зависимости от срока владения объектом.

Внимательно изучите эти вопросы!

Любые сделки, связанные с недвижимостью, предполагают операции с крупными суммами денежных средств и связаны с большим количеством рисков. Поэтому консультируйтесь со специалистами: риелторами, юристами, страховщиками, особенно, если собираетесь покупать "недвижимость" за рубежом!

 

Недвижимость

Развивайся, Богатей вместе с www.system21.ws Финансовое образование Развивайся Богатей